Empresários se unem para investir no entorno do Largo da Batata

Não é de hoje que o Largo da Batata, em Pinheiros, se destaca por conta de sua localização estratégica na capital paulista. No início do século XX, a praça funcionava como um centro de distribuição de produtos agrícolas, como o vegetal presente em seu nome.

Atualmente, o local segue conectado a todo o resto de São Paulo, oferece uma gama de serviços e tem chamado a atenção de potenciais investidores imobiliários. Grande parte disso se deve aos investimentos públicos, como a construção da estação de metrô Faria Lima (2010), do Terminal Pinheiros (2013) e da estação de metrô Fradique Coutinho (2014). 

A iniciativa privada, por sua vez, também demonstra interesse em desenvolver o entorno do Largo da Batata. De acordo com Thiago Costa, sócio da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), foi formado um grupo com mais de dez empresas que apostam na região para revitalizar o espaço público. 

"Estamos interessados em fomentar o local como um todo, com investimentos no mobiliário urbano, ruas, iluminação etc. Companhias como JFL Realty, Iguatemi, RBR Asset e Credit Suisse estão envolvidas nesse projeto", revela o executivo, que espera por uma colaboração do poder público.

"Mesmo quando a iniciativa privada apresenta boa vontade para fazer investimentos no espaço público, há muita burocracia por parte do município, das secretarias. Se for possível, deixaremos algo positivo para São Paulo e para a população", acrescenta.

Gustavo Nicolau, diretor da Akylas Patrimonial, não participa do grupo mencionado, mas investe no entorno do Largo da Batata e vê com bons olhos a união de forças públicas e privadas: "Precisa haver uma junção para decidir o que será feito do ponto de vista urbanístico".

Na mesma situação, Firmino Lucio Júnior, diretor-executivo da Lucio Incorporadora, elogia os investimentos públicos já realizados na região, mas entende que seriam necessárias novas intervenções. "Acredito que poderia haver uma zeladoria urbana mais cuidadosa no local", diz.

Polivalência da região

Fato é que os três executivos apostam muito no entorno do Largo da Batata, principalmente pela sua polivalência. Além de apresentar oferta de transporte público e de serviços, a região tem convivido com a abertura de bares, restaurantes e lojas, o que tem aumentado a circulação de pessoas, sobretudo jovens.

"É um espaço eclético, tendo capacidade de gerar qualquer tipo de desenvolvimento imobiliário. Quem deixar de frequentar o local por cinco anos, não vai reconhecer quando voltar. Terá uma mudança fantástica", diz Nicolau.

Atualmente, a Akylas Patrimonial faz parte de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) que detém um terreno de três mil metros quadrados na região do Largo da Batata. Segundo o executivo, um projeto para a construção de aproximadamente 120 apartamentos foi aprovado e deve ser lançado em breve.

Enquanto isso, a Lucio entregou seu primeiro empreendimento no local em 2010, o DNA Pinheiros - um edifício residencial com mais de 200 unidades, de um ou dois dormitórios. Segundo o diretor-executivo da empresa, o produto performou muito bem e apresentou uma valorização considerável desde sua construção.

Lucio Júnior assinala que a incorporadora ainda conta com outros cinco empreendimentos na região, entre residenciais e corporativos. Um deles é o Homelike, que tem apartamentos de 34 m², em sintonia com a demanda do público jovem que frequenta a região.

Área da piscina do Homelike, construído pela Lucio. Crédito: Divulgação/ImóvelK

"É um grande privilégio estar ao lado de um hub tão importante de mobilidade de São Paulo e contar com uma infraestrutura espetacular de comércio e serviços. É uma região extremamente próspera, um vetor de crescimento da cidade", garante o incorporador.

Entre os prédios corporativos da região, talvez o mais emblemático seja o Faria Lima Plaza, vizinho do Largo da Batata. "É um prédio com mais de 40 mil m² de área locável, projetado pelo KPF, um dos maiores escritórios de arquitetura e design do mundo", declara o sócio da HSI, gestora que desenvolveu o empreendimento em conjunto com a VR Investimentos.

Faria Lima Plaza em primeiro plano e o Jockey Club ao fundo. Crédito: Divulgação/Faria Lima Plaza

Costa intitula o Largo da Batata como 'pedaço mais descolado da Faria Lima' e revela que as lajes corporativas têm atraído inquilinos da indústria de tecnologia e startups consolidadas. "É um local democrático, tendo opções de gastronomia simples e sofisticadas, e com uma vida noturna bastante agitada", aponta o executivo.

Disponibilidade de terrenos

Em função do desenvolvimento do entorno do Largo da Batata, existe um natural aumento do interesse de investidores imobiliários por terrenos no local. Costa lembra, porém, que a concorrência é acirrada nas áreas que fazem parte do eixo de estruturação e apresentam maior potencial construtivo.

Isso porque uma parcela dos terrenos disponíveis se enquadra na Operação Urbana Faria Lima e requer o investimento em CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção). "Dado que o custo do CEPAC está muito alto, independentemente do preço do terreno, é muito difícil fechar a conta. Naturalmente, a concorrência é menor nestas áreas", avalia Costa.

Lucio Júnior também enxerga este problema: "Mesmo estando próximo do transporte público, não é possível usufruir dos benefícios da lei porque tem uma Operação Urbana que sobrepõe o zoneamento e na qual a oferta de CEPAC é restrita. Os valores são difíceis de praticar".

Sobre a concorrência por terrenos, entretanto, Nicolau enaltece o amadurecimento do setor, que compreendeu a importância de estar preparado para o ciclo imobiliário seguinte. 

"Nós costumávamos viver o imediatismo no Brasil. Agora, vemos players comprando terrenos para incorporar depois de dez anos, por exemplo. Por isso, no entorno do Largo da Batata, já vemos muitos desenvolvedores imobiliários posicionados", finaliza.

Por Daniel Caravetti