Raio-X: o panorama do mercado imobiliário do Rio de Janeiro

Executivos comentam situação do mercado residencial, comercial e de hotelaria

26 de fevereiro de 2021Mercado Imobiliário

Um levantamento realizado pela Navent aponta que o município do Rio de Janeiro tem o metro quadrado mais caro do Brasil e o quinto mais caro da América Latina. Com US$ 2.224/m2, a capital fluminense só fica atrás da Cidade do México (US$ 2.269/m²), de Buenos Aires (US$ 2.847/m²), Montevideo (US$ 2.857/m²) e Santiago (US$ 3.278/m²) no ranking.

Por sua vez, o mercado residencial da cidade não para de crescer. Em 2020, o Valor Geral de Vendas (VGV) de lançamentos alcançou R$ 3,8 bilhões, contra R$ 3,6 bilhões em 2019. Os dados são da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ).

A elevada cotação do metro quadrado não aparenta incomodar os consumidores, que têm absorvido o estoque do município nos últimos anos. Considerando o total de unidades lançadas desde 2017, 73% do montante já foi vendido. Uma das empresas que aproveita a alta na demanda é a Performance Empreendimentos.

“O mercado carioca performou muito bem no ano passado, impulsionado pelas baixas taxas de juros no financiamento imobiliário. Em duas fases, lançamos um empreendimento grande, o Jardim Botafogo, e tivemos sucesso absoluto. Estamos com uma liquidez muito boa”, diz o diretor comercial, Renato Leite.

Outra incorporadora carioca, a Bait também se mostra satisfeita com o desempenho em 2020: “Encerramos o ano de forma muito positiva. O Atlântico Bait, em Copacabana, apresentou resultados excelentes”, afirma o CEO da empresa, Carlos Henrique Blecher.

Ambos os empreendimentos são de alto padrão, segmento que vem apresentando grande recuperação em todo o país. Levando em conta lançamentos na capital fluminense nos últimos quatro anos, unidades com tamanho entre 130 m2 e 150 m2 foram as que melhor escoaram seu estoque, restando apenas 15% do total, segundo a Ademi-RJ.

“Apartamentos em condomínio com infraestrutura, lazer e área verde são uma tendência. Muitas pessoas estão buscando isso por conta da experiência da pandemia”, cita Blecher.

Por conseguinte, projetos deste tipo normalmente são desenvolvidos nos bairros mais nobres do Rio de Janeiro, como os mencionados Botafogo e Copacabana. Ambos estão localizados na Zona Sul, região com apenas 14% das unidades disponíveis, a taxa mais baixa da cidade.

“Existe uma demanda reprimida na Zona Sul. Pessoas também têm buscado apartamentos maiores, mais confortáveis e com bastante iluminação e ventilação. São algumas características que ganharam valor com a pandemia”, indica Leite.

Em contrapartida, a segunda melhor performance, em relação à metragem, foi de imóveis abaixo dos 70 m2, com apenas 19% de estoque. Para Blecher, isso revela que outra tendência no município são os apartamentos compactos: “É algo relativamente novo no Rio de Janeiro. Os baixos juros atuais permitem que o investidor aposte na locação como renda”.

Este movimento, por sua vez, conta com o apoio da legislação municipal. Segundo Rodrigo de Castro, sócio do escritório Veirano Advogados, há pouco tempo, uma nova lei tornou viável micro unidades residenciais sem vaga de garagem, desde que em um raio próximo do metrô.

“Foi um facilitador para a incorporação residencial. Ainda temos debatido a possibilidade de desenvolver projetos exclusivamente de apartamentos compactos, ou seja, sem a obrigatoriedade de haver uma compensação com unidades de maior metragem”, explica.

Fato é que a legislação carioca ainda está longe da perfeição. O CEO da Bait a classifica como um dos principais desafios do mercado imobiliário local, por conta de sua complexidade e falta de uniformização. “É um problema muito sério que temos que enfrentar”, diz Blecher. 

Castro segue raciocínio semelhante: “Hoje temos um conjunto de regramentos confuso. Por isso, já existe uma intenção de simplificar as normas e ter um código harmônico, que converse mais com a atual realidade do município”, acrescenta o especialista.

Lajes corporativas enfrentam dificuldades

Se o mercado residencial do Rio de Janeiro performou bem em 2020, as lajes corporativas vêm passando por maiores dificuldades. De acordo com levantamento da SiiLA Brasil, não houve lançamentos em 2020 e a absorção líquida foi negativa em 11,3 mil m2. No ano anterior, também sem entregas, a absorção líquida foi positiva em 9,9 mil m2.

Justamente pela manutenção do estoque, a taxa de vacância subiu apenas 0,4%, para 33,2%. Entretanto, também houve uma ligeira queda no preço médio pedido, que foi de R$ 87,4/m2 para R$ 86,4/m2. Assim como no mercado residencial, a Zona Sul da cidade se destaca, com preço pedido acima de R$ 160/m2.

Com as taxas de vacância há anos em patamares altos e a crescente ameaça do home office, já se cogita a possibilidade de reutilizar escritórios ociosos. A discussão, inclusive, já existe no âmbito legislativo.

“Temos projetos de lei bem encaminhados que trabalham para facilitar a conversão de imóveis comerciais em imóveis residenciais. Além de reaproveitar espaços vagos, seria possível incentivar a moradia no centro da cidade”, garante Rodrigo de Castro.

Hotelaria apresenta gradual recuperação

Outro ramo importante para o Rio de Janeiro que sofreu bastante com a pandemia foi a hotelaria. Após meses de ocupação próxima a zero, os hotéis carioca têm gradualmente recuperado a clientela com a retomada do turismo. 

Segundo o Sindicato dos Meios de Hospedagem, no carnaval deste ano a taxa de ocupação chegou a 63%. Mesmo assim, os números ainda estão distantes de 2019, que teve 93% das acomodações ocupadas no feriado.

“O mercado está aproveitando a intenção inicial das pessoas em voltar a viajar a lazer. Dependendo da região, do bairro e do perfil do hotel, há como se beneficiar desse público. A recuperação está ocorrendo em passos lentos e deve se acelerar conforme a vacinação evolua”, assegura Renato Leite.

Todavia, o executivo ressalta que hotéis com perfil corporativo ainda estão um estágio atrás e têm buscando novas formas de aumentar a ocupação e gerar receita. Uma das opções é investir na área comum dos empreendimentos, com a construção de uma piscina, por exemplo. Outra, é utilizar o quarto como ambiente de trabalho, para atrair hóspedes com problemas no home office.

Fato é que a hotelaria de negócios quer tornar cada metro quadrado produtivo. Por isso, também é uma opção alugar cozinhas compartilhadas para restaurantes que trabalham exclusivamente com delivery e explorar o crescimento do e-commerce. Segundo Leite, uma das ideias seria utilizar os hotéis como centros de distribuição de produtos, aproveitando a boa localização dos empreendimentos.

Concluindo, o diretor comercial da Performance crê que este momento difícil pode, de alguma maneira, fortalecer o setor hoteleiro do Rio de Janeiro: “Tenho certeza que o ramo vai ganhar produtividade, acostumando-se a trabalhar de forma mais eficiente e com mais rentabilidade”, garante. 

“Levando em consideração apenas os hotéis de lazer, também entendo que devem se beneficiar de dois movimentos causados pela pandemia: a demanda reprimida e a valorização de experiências”, complementa Leite.

Por Daniel Caravetti
 

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