RJ: Recuperação dos escritórios requer mais infraestrutura e segurança pública

Por Henrique Cisman

O mercado de propriedades comerciais no Rio de Janeiro inicia o ano com sinais mistos, conforme apontam membros do GRI Club que se reuniram no Ventura Corporate Towers para debater as perspectivas de curto e médio prazo no mercado imobiliário da Cidade Maravilhosa: embora exista um movimento de recuperação de ocupação em escritórios e shopping centers, ainda persistem desafios importantes relacionados, especialmente, à segurança pública, à falta de diversificação da atividade econômica e a limitações de infraestrutura. 

O encontro contou com a participação do secretário de Desenvolvimento Econômico da Prefeitura do Rio de Janeiro, Osmar Lima, além de grandes investidores do setor, como Hilton Rejman (Brookfield), Leonardo Shor (Allos), Paulo Millen (GTIS Partners), Rodrigo Coelho (Vinci Compass) e Tania Costa (Regus), com moderação do diretor regional da CBRE, Alberto Robalinho.

Escritórios: retomada parcial atrelada ao setor de óleo & gás

Apesar do histórico de vacância elevada, o mercado corporativo do Rio de Janeiro começou a mostrar sinais de recuperação a partir de 2023, com algumas torres comerciais chegando a níveis de ocupação acima de 90%, como é o caso do Teleporto (Centro Empresarial Cidade Nova), com vacância de 3%. 

Mas os executivos presentes ponderam que boa parte dessa retomada está concentrada em empresas do setor de óleo e gás, como Equinor e Ipiranga, além de companhias como o Bank of New York Mellon, que optaram por espaços maiores e prontos (service offices), sem o custo e o tempo de fit-out.

Tal dependência acende um alerta. "Hoje, quase 90% das ocupações que temos são ligadas direta ou indiretamente ao setor de óleo e gás", afirma um dos participantes, destacando a necessidade de atrair novas indústrias, como tecnologia, saúde e serviços financeiros. 

"A falta de empresas internacionais se instalando no Rio, as quais optam por São Paulo devido a fatores como conectividade aérea e percepção de segurança, limita demais essa diversificação", resume outro executivo.

Hilton Rejman, presidente da Brookfield Properties no Brasil, maior proprietária de escritórios Triple A do país. Foto: Alvaro Farias/GRI Club

Faltam voos, sobram dúvidas: gargalos em infraestrutura aérea e segurança pública

A falta de conectividade aérea direta internacional e doméstica é apontada como uma das grandes limitações para a atração de novos investimentos ao Rio de Janeiro. Apesar do aumento recente de voos no Galeão, o mercado ainda avalia que o aeroporto internacional é subutilizado; já o Santos Dumont, próximo do centro financeiro, é limitado em conexões.

Além disso, a questão da segurança pública permanece central. Representantes de grandes empresas relatam dificuldade em justificar a permanência no Rio de Janeiro para suas matrizes internacionais devido a episódios de violência e falta de infraestrutura urbana adequada. 

"É difícil responder ao Country Manager por que ainda estamos no Rio quando ele nos pergunta por que não estamos em São Paulo", afirma a diretora de uma grande multinacional de energia com investimentos no Brasil. Ela destaca o custo de operação e a percepção de risco como fatores decisivos.

Centro do Rio: incentivos à revitalização e moradia, mas é o suficiente? 

O secretário municipal de Desenvolvimento Econômico, Osmar Lima, apresentou os projetos da Prefeitura para fomentar investimentos no centro da cidade, destacando iniciativas como a criação de 20 mil novas moradias na região portuária e outras quatro mil no centro histórico por meio de retrofits e da transferência de potencial construtivo. 

O setor privado, entretanto, tem dúvidas se essas iniciativas serão suficientes. "Sem resolver o problema da segurança pública, o Centro continuará tendo dificuldade de atrair ocupantes de alto padrão", alerta um investidor presente. 

Soma-se a isso, conforme apontam outros executivos, o alto custo para obras de retrofit em prédios antigos e tombados, que ainda enfrentam entraves legais e financeiros para modernização e conversão de uso, em alguns casos. 
 

Osmar Lima, ex-BNDES, está à frente da Secretaria de Desenvolvimento Econômico do Rio de Janeiro. Foto: Alvaro Farias/GRI Club

Zona Sul: novos projetos disputam a preferência das empresas

Enquanto o Centro busca se reinventar, a Zona Sul - especialmente Leblon e Ipanema - ganha protagonismo com novos projetos de alto padrão. Serão realizados pelo menos três lançamentos de escritórios Triple A, com áreas que variam entre 12-20 mil metros quadrados, voltados para o público que busca qualidade de vida e fácil acesso pelo metrô. 

"A Zona Sul oferece algo que o Centro não consegue: proximidade a residências de alta renda e uma percepção de segurança pública maior", concordam os desenvolvedores de projetos imobiliários.

Essa tendência, no entanto, acirra a competição com o Centro, mesmo com preços mais altos. "A percepção de que o deslocamento e a insegurança são barreiras intransponíveis ainda pesa nas decisões corporativas".

Shoppings: alta ocupação e foco em serviços

No segmento de varejo, os shopping centers cariocas seguem em forte expansão, com alta ocupação e crescimento do ticket médio, a exemplo do Shopping Leblon. Além disso, o setor está aumentando a aposta em usos mistos, incorporando serviços de saúde, educação e lazer. "O shopping virou uma ilha de segurança e infraestrutura, compensando a falta de espaços públicos organizados", afirma um investidor presente. 

Apesar dos desafios, o poder público local diz enxergar oportunidades para diversificação da atividade econômica, com foco em setores como saúde, tecnologia e indústria criativa. Nesse contexto, há planos para atrair empresas à cidade por meio de benefícios fiscais, como o ISS Neutro para empresas que compensam emissões de carbono.

O setor privado ainda aguarda ações mais contundentes para destravar o potencial do Rio de Janeiro. Sem avanços claros em segurança pública e infraestrutura, além da forte dependência de empresas de óleo e gás, existe um receio em comprometer novos investimentos na cidade. 

Com menos oferta, a Cidade Maravilhosa caminha para um mercado de propriedades comerciais mais enxuto, com expansão restrita a áreas premium. O desafio para 2025 e além é provar que a cidade consegue reverter sua imagem negativa e se posicionar como um polo competitivo frente a outros grandes centros, como São Paulo.